房贷，可能又要降了！

周末，虽然气温骤降。

但新房以及二手房的人气上来了。

这都归功于上周四打出三张王牌，“调整普宅、降低首付、下调利率”，

所以不是上海楼市不行了，而是上海买房人太精明了，都等着继续出利好政策呢！

那我要提醒下大家，明天房贷利率可能还会往下降！

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很多人看到这里也许懵了，这不才降的房贷利率怎么又要降了？你瞎说呢吧？

如果你有这样的疑问，那我敢肯定你可能真的不太了解现在房贷利率变动的规律，

接下来全是关于降息的干货，一定要仔细读一读！

我们现在的房贷利率都是由基准利率LPR和银行加点组成的，

房贷利率=LPR+银行基点，

比如这次新政出来前我们的首套房利率是4.55%，这是怎么算出来的呢？

就是拿5年期LPR价格（4.2%）+原来的银行基点（0.35%）计算出来的，

上周四的新政实际上就是调低了原来首套房贷利率的银行基点，从“+0.35%”调整为“-0.1%”，

那么首套房的利率一下子就变成了4.1%，

同样，二套房贷利率也下调了，银行加点从原来的“+1.5%”调整为最低“+0.2%”，

这次的降幅可谓非常大，连官方都出来喊话，

200万的房贷一个月可以少还近1000元，如果按照30年计算，所有利息可以少还近33万！这个总价等于可以买一辆非常不错的家用SUV了！买房送车，基本就是调控的思路了！

但是接下来的利好远不止这些！

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如果说这次的新政算是上海给自己开了个“小灶”。

那么接下来的降息才是“正餐”

明天就会公布最新一期的LPR价格，很可能5年期的LPR会再降10-15个基点！

那么上海的首套房贷利率可能会由4.1%进一步下降到3.95%，二套房贷利率由最低4.4%下降到4.25%！

我这么说绝对不是信口开河，原因有三！

第一，最高会议已经定调，未来一定会继续降息！

上周召开了四季度的中央经济工作会议，对2024年的经济发展和政策走向定调，会议明确强调“稳健的货币政策要灵活适度、精准有效。

保持流动性合理充裕，社会融资规模、货币供应量同经济增长和价格水平预期目标相匹配。”

大家都知道最近我们的物价水平，CPI又掉到负值了，

如果一直这么下去可能真的会迎来通缩。

这是非常严重的。

所以所谓的“目标匹配”一定会通过降息和降准这样的手段把经济拉回到正轨上来！

第二，存款利息一直在降，银行有动力降息！

通过上面的分析大家应该能看出来，明年管理层降息的决心是明确的，但是真正要把这事落实了还得考虑银行的实际操作，

毕竟银行都是靠赚取存款和贷款的利差来盈利的，现在都是市场化定价，政策层面叫得再凶，但是银行一算自己出来做生意还要亏钱，谁真的愿意降息呢？

所以大家还记不记得之前降存量房贷利率这事从年初就开始有政策吹风了，为啥快到年底才落地？

因为都是在给银行时间降存款利率，最近大家可能都察觉到市场上的存款利率又下降了，这都是在为进一步降低贷款利率做准备！

第三，今年LPR仅下调一次，仍有较大下降空间！

今年以来5年期的LPR仅下降过一次，就是今年6月份的时候从4.3%下调到了4.2%，降幅仅有10个基点！

但是反观2022年，5年期的LPR却降了3次！

从年初的4.65%一直降到4.3%，降幅达到了35个基点，

相比去年我们今年的降幅真的很小，并且今年8月份的时候1年期的LPR是降了10个基点的，但是5年期的LPR却没有同步下降。

所以我认为明天很可能会有10-15个基点的降幅！

而这样的降幅一点也不夸张，仅仅是和今年1年期LPR和去年5年期LPR降幅持平而已！

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所以大家可以掏出计算器算一下，如果这次基准利率能再将10-15个基点，每个月还能再省多少钱？

谁都没想到上海楼市在年底还憋了个大招，但是更让我没想到的是上海的买房人对政策反应的如此迅速！

就在刚过去的周末，我们几乎是全员出动。

说下我的直观感受，照理说这个周末迎来降温，天气又非常阴冷，如果是以前的话很多售楼处应该是非常冷清没人的。

但是没想到的是很多新盘售楼处的到访量与签约量均达到平时的2-3倍。

很多销售跟我说大部分客户都是几个月之前来看房的，后来就没消息了，都准备持币观望了，没想到这个周末都跑来复看签约了，

我听说还有楼盘本来是有优惠条款的，一看这种情况都酝酿要收回优惠条款。

我刚才不是说我们销售团队这个周末根本都忙得接待不过来客户了吗。

我周日也特地去几个中介去转了一圈，

都11点多了，还有很多人在打电话跟客户谈业务。

新政出台后的第一个周末也非常给力，周六成交662套，周天成交736套。

没有什么市场行情是实实在在降价解决不了的，如果有，那就继续降！

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接下来这种大礼包还会不会继续？

我想说的是，这次降息不过是把上海的房贷利率拉到了市场平均水平。

要想楼市企稳回暖只有再加大降息的力度！

根据相关研究院监测显示，11月全国百城首套主流房贷利率平均为3.87%，二套主流房贷利率平均为4.43%，均较上月微降1个基点。

而一直到12月14号之前，像上海这样的一线城市，首套、二套房贷利率平均为4.38%、4.88%，全国最高！（其中上海首套4.55%，二套5.25%）

拉高一线城市房贷利率的就是上海！

目前北京首套利率下限从4.75%降到了城六区4.3%，非城六区4.2%；二套房贷利率利率下限从之前的5.25%降到了城六区4.8%，非城六区4.75%。

广州和深圳的首套房利率最低为4.1%，二套房利率最低为4.5%。

大家看到没有，上海这次调降利率之后也仅仅是跟其他一线城市的房贷利率拉平了。

而与全国平均首套房贷利率3.87%，二套房贷利率4.43%仍有较大差距，还有继续下调的空间！

如果明天LPR能如期下降，大家的首付和房贷压力进一步减小。

明年的“小阳春”值得期待。