[摘要] 4月6日，住建部和国土部联合发布了《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作通知》，提出坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，强化住宅用地供应“五类”调控目标管理。
4月6日，住建部和国土部联合发布了《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作通知》，提出坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，强化住宅用地供应“五类”调控目标管理。
根据《通知》，住房供求矛盾突出、房价上升压力大的城市要合理增加住宅用地特别是普通商品住房用地供应规模。去库存任务重的城市要减少乃至暂停住宅用地供应。各地要根据商品住房库存消化周期，对消化周期在36个月以上的，应停止供地。36-18个月的，要减少供地。12-6个月的，要增加供地。6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。
这个政策出台之后，大家纷纷点赞！奕柏也认为这是对于楼市当前状况进行的分化治理的好政策。记得在今年的政府工作报告当中就曾提出过，对于库存较小房价上升快的城市要加大土地供应，而对于住房库存较大的城市要减小土地供应甚至0供应。那么这次出台的《通知》就是对政府报告提出思路进行的落地之举。
我们可以设想，如果整个中国楼市各地的土地供应方式按照这样的一个标准化执行，那么面粉贵过面包的局面将得到彻底改观。源源不断的土地供应会缓解市场的需求甚至长远角度会改变当地房价的预期。这里我们不得不提到重庆！
为何重庆房价低
重庆房价低，核心还是重庆土地供应量大。2004年以前，京沪的土地供应并不比重庆低。但是2005年后，京沪两地房地产企业购置土地分别只有773.87万平方米、754.32万平方米，只有重庆1385.4万平方米的一半左右。此后的10多年间，重庆每年供地面积是京沪的2到3倍。2014年重庆供地1864.59万平方米，京沪深分别是580.76万平方米、313.18万平方米、105.73万平方米，也就是说2014年重庆供地面积是京沪深的3倍、6倍、18倍以上。
再按照项目的开发周期来计算，房地产企业购置的土地一般在3-5年内建成新房，所以现在对比重庆房价的结果就是，京沪深上升快，重庆涨幅相对平稳！
两重点关乎未来房价走势
好的模式是榜样，能不能达到好的预期就要看各地推进执行情况了！这里奕柏认为有两个因素是政策最终能否平抑房价的关键所在！
库存周期也就是存销比=当月新建商品住宅库存量/最近N个月新建商品住宅销售面积的平均值。那么这个N是多少呢？不同的机构有不同的算法，比如有的是3个月，有的是6个月，有的是12个月。不同计算方式会导致均值的的波动较大。如果没有统一的量化标准，最终各地的土地供应情况可能会差别加大甚至不及政策预期！
2、地方财政收入问题。
其实这个话题比较敏感，我们换个角度举个例子，原本有个国家面包很贵，想买是要拼爹靠抢的！国王很奇怪为啥面包这么贵呢？后来一调查原理是面粉太贵了，于是就传旨面粉限价！但僧多粥少的局面依旧让面粉市场很火爆。国王一看这以后烤出的面包怕是还会很贵呀，看来得想办法让面粉的价格降下来才行！于是宣布面粉将来无限供应！这个消息一传出，火爆的面粉市场开始逐渐冷却！
这个时候有两个人会比较惆怅，一个是做面包的，以后到处都是面包自然卖不出高价，另一个是曾家火爆的面粉市场管委会主席，因为一个不火爆的市场自然不会有太大经济效应！所以地方政府执行力度很重要，采取怎样的量化标准，是否有足够的存量土地供应将是政策落地的关键！
总结：
总体来讲，这次的政策方向是非常明确的，从近来一段时间的调控力度来看，平抑房价已达成共识，楼市调控政策由量变转为质变也此开始！无论过程如何曲折，哪怕经济数据出现小幅波动也不会改变高层对此的决心！最后奕柏再次明确之前反复提到的观点，一二线城市和三四线城市的楼市政策会分化，去年房价涨幅较大的热点一二线城市新房价格相对平稳，二手房价格会出现调整！
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