[摘要] 楼市即将进入传统的“金九银十”，今年上半年，楼市分化日趋严重，一方面一、二线城市房价涨幅超出预期，“地王”频出，中央为了稳定楼市，限购限贷政策力度空前。另一方面，三、四线城市库存压力不降反升，“平稳有序”去库存将成为今年下半年的重点任务。
楼市即将进入传统的“金九银十”，今年上半年，楼市分化日趋严重，一方面一、二线城市房价涨幅超出预期，“地王”频出，中央为了稳定楼市，限购限贷政策力度空前。另一方面，三、四线城市库存压力不降反升，“平稳有序”去库存将成为今年下半年的重点任务。那么“稳”字当先的楼市在面对即将到来的楼市传统旺季，今年的金九银十是否值得期待呢?
上海3.25政策出台以来，近三个月的楼市成交相当低迷，从顶峰时的5.7万套下滑到2万套左右，价格也小幅下探，五月举办的春季房展会更是门可罗雀人气低迷。
时间进入传统淡季的七月以后，情况出现了变化，市场再度活跃，此前被压制的刚需、刚改型需求被激发，加上地王频出，加快了楼市回暖的步伐。根据相关机构出具的数据显示， 2016年7月上海二手房共成交3.85万套，较上月环比上涨36.6%。全市二手房成交总金额889.6亿元，环比上月增长39%。成交均价2.79万元/平方米。不仅上海，四个重点城市，除深圳降温外，北京、广州的7月房价依然持续上涨。
那么究竟是什么原因造成了一线城市淡季不淡呢?好屋新房事业部区域负责人谢洁表示，恐慌性购房是造成一线城市房价上涨的主要原因。她指出，从好屋的监测数据看，7月份改善型物业表现不俗，带动了楼市的整体向上。一方面325政策打压了刚虚，需要释放，另一方面，地王的频频出现，大幅推高了周边区域的房价，让客户对未来的楼市向好增添了信心，投资型客户开始出手，而刚需客户则担心金九银十旺季房价继续上涨而提前入市。
对于即将到来的“金九银十”，谢洁表示，从成交量看，7月已经回归了正常水平，但是房价上没有出现大幅波动，还是处在平稳的水平，因此至少在金九银十开始的前半个月不会出现政策的干预，但是不排除到时市场出现过热失控的情况，从“稳”定市场的角度看，如果一旦出现这种情况，新的，更严厉的政策出台将是大概率事件。
与一线城市的房价继续上涨不同，在库存较严峻的三四线城市，库存压力依然严峻。根据易居公开的数据显示，2016年上半年，70个城市中有44个城市库存在去库存方面表现良好。库存去化排名前五的城市分别为合肥、南京、大厂、苏州和昆山，其中合肥的库存去化高达66.5%，其他四城也有40%以上的库存去化。但是同期库存不降反升的城市也不少，达到了26个，其中茂名、济宁等库存增幅高达69.2%和67.0%。排名第五的海口也有40%的增幅。库存压力极大。
这场打了两年的去库存战役，会不会在今年的金九银十迎来转机呢?
四月底，中共中央政治局会议提出了加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，要有序消化房地产库存，注重解决区域性、结构性问题，实行差别化的调控政策。而在前不久，中央政治局又提出了要全面落实“去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板”的五大重点任务。这些政策都进一步明确了中央去库存的决心。
一方面是国家对于城镇化建设的大力支持为“去库存”提供需求动力。另一方，今年上半年由一线城市开启的楼市“扩出”效应客观上开始波及三四线城市。谢洁表示国家从政策上通过城镇化激发需求，市场的上涨情绪又带动了国人买涨不买跌的购房心理，多管齐下的需求激发将会对今年下半年的库存去化带来积极影响。
对于即将到来的楼市旺季，谢洁表示，金九银十会是检验今年去库存成绩的一个重要时间点，无论从政府层面或是开发企业层面，九、十两个月的成绩单将产生深远的影响，如果这两个月库存去化依旧停滞不前，不排除新增或加大政策扶植力度，而企业方面也会通过以价换量的方式，下调房价。
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