[摘要] 近日，住建部官员亲自主持，邀请万科、融创、恒大、碧桂园、保利、绿地六家房企董事长与会，对2016年楼市进行摸底，尤其是一二三四线城市的土地市场情况和去化及存量压力，并为下一步政策调整支招。
近日，住建部官员亲自主持，邀请万科、融创、恒大、碧桂园、保利、绿地六家房企董事长与会，对2016年楼市进行摸底，尤其是一二三四线城市的土地市场情况和去化及存量压力，并为下一步政策调整支招。
同时，国家统计局发布了70个大中城市房价，数据显示，6月55城房价环比上涨，合肥领涨。与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有10个，上涨的城市有55个，持平的城市有5个。环比价格变动中，高涨幅为4.9%，低为下降0.5%。
另外，从市场表现来看，去年下半年至今，大部分一二线城市楼市出现复苏和好转，甚至合肥、南京、苏州、厦门、杭州、东莞、佛山等二三线城市楼市出现“买涨不买跌”的火热局面。
那么，住建部约谈房企之后，政策层面会出现哪些变化?
“收信贷”降杠杆为下半年热点城市楼市降温
从开贷款的角度来看，为了规避楼市投资的金融风险，当前银行、金融机构对于房企的开发贷周期已经由2年期的中期贷款改为半年期的短期贷款(范围内的措施，不仅仅针对上海)，此时房企的短期贷款资金还是较为紧张的。
对于住宅市场来讲，由于市场过热，除了京沪深等一线城市外，合肥、厦门等核心二线城市楼市也开启了信贷政策收紧的大门。尤其对国家统计局公布的房价上涨幅度排名10以内的城市来讲，未来政策层面面临收紧的可能性。笔者认为，预计 南京、苏州、武汉、杭州、东莞、佛山等上述核心二三线城市也会在三季度跟进 提高首付“降杠杆”的信贷政策。从上述城市政策面变化的趋势来看，通过提高二套房首付比例“降杠杆”成为未来核心二三线城市楼市政策的重要特征。
由此可见，表面上来看，去年下半年以来，上述核心一二线城市商品住宅市场出现量价齐升，地价上升也推动房价继续上涨，但是，由于首付比例的提高导致的杠杆率降低、政策面预期收紧与市场调整的来临，上述城市楼市火热的之后将面临调整的风险，市场也会因此而降温。
“去库存”仍然为下半年非热点城市楼市主流政策
对于大多数非热点城市(中西部的二三线城市、非一线城市周边的三四城市等等)来讲，仍然面临较大的去库存压力，楼市基本面并没有实质性改变，这是楼市基本“国情”，这也决定了未来楼市仍然会面临阶段性调整的市场压力。
国家统计局数据显示，截止6月末，商品房待售面积71416万平方米，比5月末减 少753万平方米。其中，住宅待售面积减少770万平方米，办公楼待售面积减少86万平方米，商业营业用房待售面积增加44万平方米。虽然住宅待售面积减 少，但是待售面积量还是较大，另外，从商办市场来看，库存面积并未明显减少，也存在“去库存”压力。
因此，对于大多数非热点城市(中西部的二三线城市、非一线城市周边的三四城市等 等)来讲，下半年及明年， “去库存”仍然是上述城市政策的主旋律。这些城市的地方政府仍然会采取一些措施刺激房地产市场复苏和回升，鼓励住房消费，这些措施包括暂停供地、调整普通 住宅标准、契税优惠等税费措施、鼓励人才购房等人才类政策、鼓励购房入户等户籍政策、允许商品房冲抵保障房等“救市”措施。
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