“以房养老”距离成功 其实只差一步

楼市风云录  2016-06-20 08:33

[摘要] “以房养老”试点已近结束，不过从结果来看，两年时间里包括北京在内的四个城市只有59户家庭“尝鲜”。“以房养老”只剩下一个大写的“尴尬”。

  “以房养老”试点已近结束，不过从结果来看，两年时间里包括北京在内的四个城市只有59户家庭“尝鲜”。“以房养老”只剩下一个大写的“尴尬”。

  “以房养老”目前这个结局，其实是意料之中的事，但它的试点又是不得不走出的一步棋。

  我们正在快速推进城镇化、经济转型。但养老的压力已经让我们社保压力倍增。长期以来我们经济的增长依靠的是“积累大于消费”的模式，所有开展经济建设的资金都依赖于社会抚养成本较轻。而人口老龄化打乱了我们的部署。

  其实“以房养老”试点的规则已经足够详细。只不过这个细则并没有充分考虑到房子这一大的“变量”。

  房子这个“变量”的确成为“以房养老”的大掣肘，这几个试点城市的房价涨幅有多猛，咱们一块来看看。两年时间里北京房价上涨超过15%，上海上涨超过26.4%，广州下跌3%，武汉上涨24.5%。请看下图：

  除了广州，其他三座城市房价的快速上涨，让参与“以房养老”的家庭不得不选择更利于自己的选择。事实上，保监会在制定细则时已经考虑到房价波动这一因素，只不过它仍然抵不过凶猛上涨的房价。如果房价上涨向房产所有者倾斜，银行不干了：冒这么大的风险替政府养老，却享受不到应有的。如果房价上涨向银行倾斜，房产所有者更不干了，持房比持币强多了。

  无论“以房养老”细则如何分配房价，都无法让双方满意，这才是“以房养老”的症结所在。至于其他如传统养老模式等因素都只不过是次要因素。

  其实，房价的风险正在累积。北京这次传出的“商住房”全面限购虽未获得官方证实，但这其实是一次完美的“吹风会”。这是监管层通过非官方渠道试探市场的一种方式。很明显，它达到了预期效果，那就是他们仍然对房地产市场有较强的掌控力，左右房价仍然十分简单。

  事实上北京的商品房市场发展到现在，已经进入一种畸形的状态。政府鼓励盖普通住宅，开发商不愿意盖住宅，普通人买不到或买不起普通住宅，大众购房需求被挤压至小小的商住房当中。而当所有人都将目标关注在这一细分市场时，需求很容易受其他因素影响。房价要么大涨，要么大跌。

  对于房价的担忧，是所有人对“以房养老”积极性不高的重要原因。而这一政策的成功，也依赖于摸清房价未来10-20年的走势，给市场以明确的预期。只有这样，“以房养老”双方才能在利益分配上达成共识。但摸清房价未来10-20年的走势在纯粹市场主导的房地产市场中尚且不易，更何况中国目前的房地产市场基本由政策主导。突击政策频繁在各地上演，让人们无法对房价长远走势做出精准判断。

  没有了这一步，将房子抵押给银行换取20年左右的养老金，换做我也不愿意。

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