[摘要] 房地产相关知识解读，让你了解房地产的相关知识。（21-40问）
房地产相关知识解读，让你了解房地产的相关知识。（21-40问）
21.对原行政划拨土地、历史用地、协议出让土地上建成并已竣工验收的房地产,如何进入市场?
原行政划拨土地、历史用地、协议出让土地上建成并竣工验收的单位和个人的不能进入市场的房地产,应补交市场地价。在该规定实施之日起一年内补交的,按下列办法办理:
(1)补交地价的标准:a.市、区国有企业按市场地价的20%补交地价。工业用途免予补交。b.市、区国有企业以外的其他单位和个人按市场地价的25%补交地价。工业用途免予补交。
(2)自办理手续之日起按相应房地产用途,重新开始计算土地使用年期。
(3)原安居房进入市场补交地价的标准,按市政府有关规定执行。
(4)上述房地产补交地价后,发(换)红皮房地产证,可以进入市场。
(5)上述规定不适用已签订土地使用权出让合同且未交清市场地价或协议地价的土地使用权受让单位。
(6)在本规定实施之日起一年内未按上述标准补交地价的,一律按现行市场地价标准足额补交,但原福利、微利商品房除外。
(7)对历史遗留违法私房和生产经营性违法建筑的处理有特别规定的,按特别规定执行。
22.什么是土地的挂牌交易?
土地的挂牌交易,即在一定期限内将土地交易条件在土地交易机构进行公告,并接受交易申请的行为。
土地使用权公开挂牌交易的,应公告低交易价和其他交易条件。公告期限不少于30日。
公告期限届满,按照以下规定确定能否成交:
(1)若在规定期限内只有一个申请人,且报价高于低交易价,并符合其它交易条件的,则此次交易成交；
(2)在规定期限内有二个以上申请人的,允许多次报价,土地使用权应由出价高者获得。报价相同的,由在先报价者获得；
(3)若在规定期限内没有申请人,或者只有一个申请人但报价低于低交易价或不符合其他交易条件的,委托人可调整低交易价,重新委托交易中心交易。
报价以报价单为准。成交后,由委托人与买方签订土地使用权转让合同,并由交易中心鉴证。
申请人挂牌交易所公告的低交易价由委托人决定,但该低交易价不得低于应补交地价、应缴纳税费及应付交易服务费用之和。
23.有哪些土地交易应在土地房产交易中心通过招标、拍卖、挂牌交易方式公开进行?
根据《土地交易市场管理规定》的规定,下列土地交易(包括分割转让)应在交易中心通过招标、拍卖和挂牌交易方式公开进行:
(1)经营性项目用地(包括市政府收回闲置的行政划拨用地和历史用地等)的土地使用权出让；
(2)以协议地价方式取得土地使用权,申请改变用地性质、功能,转让土地使用权的,依法收回土地使用权,通过招标、拍卖方式重新出让；
(3)依出让方式取得土地使用权,已签订出让合同,交清市场地价后进行的土地使用权转让；
(4)减免地价或交纳协议地价的土地使用权转让；
(5)合作建房,但农村征地返还用地除外；
(6)已建建筑物的出让用地、行政划拨用地和历史用地,若存在多个产权主体,按照城市规划由政府组织或经政府批准组织改造的,选择改造单位的；
(7)已建建筑物的出让用地、行政划拨用地和历史用地,且产权属同一主体的,在符合现行规划前提下,土地使用者选择转让他人改造或与他人合作改造的；
(8)为实现抵押权进行的土地使用权及地上建筑物、构造物、附着物转让；
(9)人民法院、执法机关裁定、决定处分的土地使用权及地上建筑物、构造物、附着物转让；
(10)法律、法规允许的集体所有的建设用地使用权交易。其他机构包括中介机构不得进行上述交易。
24.在哪些情形下,土地使用权终止?
根据《土地使用权出让条例》,有下列情形之一的,土地使用权终止:
(1)出让合同规定的年期届满；
(2)土地灭失；
(3)土地使用者死亡而无合法承继人；
(4)人民法院或土地管理部门依法作出的没收土地使用权的判决、裁定或决定生效；
(5)用地单位迁移或者被依法注销的；
(6)市政府根据社会公共利益的需要,提前收回土地使用权的；
(7)法律、法规规定的其他情形。
25.在哪些情形下的土地交易不予办理产权手续?
根据《土地交易市场管理规定》的规定,凡有下列情形之一的,不予办理产权手续:
(1)违反本规定,须公开交易的土地使用权不实行公开交易的；
(2)须公开交易的土地使用权不按本规定的规范要求和方式进行公开交易的；
(3)投标人或竞买人互相串通压价的；
(4)法律、法规规定属于交易无效的其他情形。
属于前款第(1)、(2)项情形的,由监察部门依法对有关单位负责人和责任人给予行政处分。构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。
26.有哪些土地批文或权属证明无效?
土地管理部门是土地使用权出让的主管部门,统一对全市土地使用权进行出让和对出让的土地进行统一管理,其他任何单位不得出让土地使用权。擅自出让土地使用权的,出让合同无效。
无权批准征用、使用土地的单位或者个人非法批准占用土地的,超越批准权限非法批准占用土地的,不按照土地利用总体规划确定的用途批准用地的,或者违反法律规定的程序批准占用、征用土地的,其批准文件无效。
凡未取得或擅自变更建设用地规划许可证而办理土地使用权属证明的,土地权属证明无效。
27.如何了解地价是否交清?
对已办理房地产登记手续,并领取《房地产证》的,说明地价已经交清；对未办理房地产登记手续的,可以要求发展商出示由主管部门出具的地价款交清证明；对分期付款的,可以从土地使用权出让合同书中了解地价的分期付款额度。
28.未交清地价的房地产是如何处理的?
根据《土地使用权出让条例》的规定,土地使用者未按出让合同规定的期限付清土地使用权出让金的,从滞纳之日起每日加收土地使用权出让金应缴交部分万分之五的滞纳金。滞纳六十日后仍未付清的,土地管理部门可以解除出让合同,收回土地使用权。
土地使用者已将定金或者保证金抵充土地使用权出让金的,不予退还。土地管理部门扣除土地开发与市政配套设施金总额20%的违约金,余额予以退还,已兴建的建筑物、附着物无偿收归政府所有。
29.在什么情形下,主管部门可以无偿收回土地使用权?
根据《土地使用与收回条例》的规定,有下列情形之一的,主管部门或派出机构可以无偿收回该宗土地及其地上的建筑物、附着物:
(1)出让合同规定的年期届满的；
(2)土地使用者死亡而无合法承继人的；
(3)人民法院或主管部门依法作出的已经发生法律效力的没收土地的判决、裁定或决定；
(4)法律、法规规定的其他情形。
30.在什么情形下,主管部门可以提前收回有偿出让的土地使用权?
根据《土地使用与收回条例》的规定,有下列情形之一的,主管部门在年期届满前可以收回有偿出让的土地:
(1)公共利益需要的;
(2)公路、铁路、机场等经核准报废的;
(3)用地单位迁移或被依法撤销的;
(4)实施城市规划而进行旧城区改建需要的。
31.什么是违法建筑?
违法建筑是指未经规划土地主管部门批准,未领取建设工程规划许可证或临时建设工程规划许可证,擅自建筑的建筑物和构筑物。
32.哪些属于违法建筑?
根据相关房地产法律法规规定,违法建筑包括:
(1)占用已规划为公共场所、公共设施用地或公共绿化用地的建筑；
(2)不按批准的设计图纸施工的建筑；
(3)擅自改建、加建的建筑；
(4)农村经济组织的非农建设用地或村民自用宅基地非法转让兴建的建筑;特区内城市化的居民委员会或股份合作公司的非农业用地非法转让兴建的建筑；
(5)农村经济组织的非农业用地或村民自用宅基地违反城市规划或超过市政府规定标准的建筑；
(6)擅自改变工业厂房、住宅和其他建筑物使用功能的建筑；
(7)未拆除的临时建筑；
(8)违反法律、法规有关规定的其他建筑。
33.什么是历史遗留违法私房?
违反法律、法规所建的下列私房:
(1)原村民非法占用国家所有的土地或者原农村用地红线外其他土地新建、改建、扩建的私房;
(2)原村民未经镇级以上人民政府批准在原农村用地红线内新建、改建、扩建的私房;
(3)原村民超出批准文件规定的用地面积、建筑面积所建的私房;
(4)原村民违反一户一栋原则所建的私房;
(5)非原村民未经县级以上人民政府批准单独或合作兴建的私房。
34.哪些违法私房不予确认产权?
(1)占用道路、广场、绿地、高压供电走廊和压占地下管线或者其他严重影响城市规划又不能采取改正措施的；
(2)占用农业保护区用地的；
(3)占用一级水源保护区用地的；
(4)非法占用国家所有的土地或者原农村用地红线外其他土地的。
35.什么是历史遗留生产经营性违法建筑?(深圳)
历史遗留生产经营性违法建筑,是指《深圳市人民代表大会常务委员会关于坚决查处违法建筑的决定》公布实施以前,即1999年3月5日以前违反规划、土地等有关法律、法规的规定,未经规划国土资源部门批准,未领取建设工程规划许可证,非法占用土地兴建的工业、交通、能源等项目的建筑物及生活配套设施。
36.哪些历史遗留生产经营性违法建筑不予确认产权?
(1)占用道路、广场、绿地、高压供电走廊和压占地下管线或者其他严重影响城市规划又不能采取改正措施的;
(2)占用农业保护区用地的;
(3)占用一级水源保护区用地的;
(4)非法占用国家所有的土地或者原农村用地红线外其他土地的。
37.什么情况下,需缴纳土地使用费?
使用特区范围内土地的单位和个人,都必须依据房地产相关法律法规的规定缴纳土地使用费,但该办法规定免缴的除外。
同时,在土地使用权出让合同书中还约定:乙方在使用土地期间,未按合同约定支付土地使用权出让金和土地开发与市政配套设施金,并未按合同规定缴纳土地使用费的,甲方可不予办理与本地块有关的房地产权登记、建筑许可、销(预)售许可及其他相关手续或采取其他限制性措施。
38.土地使用费缴纳人是如何确定的?
根据房地产相关法律法规的规定,使用土地的单位和个人是土地使用费的缴纳人。但:
(1)以土地投资入股与他方兴办合资、 合作或联营企业的,合资、合作或联营企业为缴费人, 但经批准的合营合同另有约定的按合同办理;土地权属没有转移的,提供土地的一方为缴费人;土地使用权转让的,受让方为缴费人；
(2)租赁房屋的,房屋所有人为缴费人；
(3)经营土地开发的,在土地使用权转让前, 经营开发单位为缴费人,土地使用权转让的,受让方为缴费人；
(4)农村工商用地和宅基地,以工商企业、宅基地使用人为缴费人；
(5)共有的土地,以《房地产证》登记的权利人为缴费人。
39.土地使用费的征收标准如何?
土地使用费依据土地等级和类别,按《土地使用费征收标准》计征。
40.有哪些情况暂免缴纳土地使用费?
根据房地产相关法律法规的规定,下列用地暂免缴纳土地使用费:
(1)国家机关、人民团体、 部队以及个人使用的非营利性用地；
(2)由国家财政部门拨付事业费的事业单位的非营利性用地；
(3)公园、名胜古迹、宗教寺庙的非营利性用地；
(4)市政公共设施以及林场、铁路路基、公路路基、电力走廊用地；
(5)农村直接用于农、林、牧、渔业的生产用地；
(6)按国家法律、法规和规章规定免缴土地使用费的其他用地。
温故知新-房地产专业知识100问连载（1-20问）
房天下长治站提供的售楼电话：400-890-0000 转 822070
售楼地址：长治市新城区中心供热公司西100米（北外环路）
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
