[摘要] 2015年全国房地产销售金额达到8.73万亿元,同比增长6.5%,创新高预期之中,未来仍有增长空间。2016年1-3月全国房地产销售金额1.85万亿元,同比增长54.1%。2014年初撰写的年度策略报告《地产行业基本面长期乐观、短期不悲观》,对于房地产大周期没有见顶的结论和逻辑全部一一验证!
投资要点
2015年房地产销售金额达到8.73万亿元,同比增长6.5%,创新高预期之中,未来仍有增长空间。2016年1-3月房地产销售金额1.85万亿元,同比增长54.1%。2014年初撰写的年度策略报告《地产行业基本面长期乐观、短期不悲观》,对于房地产大周期没有见顶的结论和逻辑全部一一验证!2016年新发布《房地产行业系列深度报告之一:银行必给地产加杠杆,国际比较研究》,深入阐释房地产行业长周期发展规律。房地产本质就是货币现象,利率市场化和金融自由化必然使得银行持续增加按揭占总贷款比重,房地产大周期与人口年龄结构、人均居住面积等因素关系不大,长期来看销售金额没有见顶。
房企2015年及2016年整体业绩符合预期,营收和净利润同比稳步增长,预收账款大幅提升。增长2015年和2016年一季度,受益于行业基本面持续复苏,房企可结算资源稳步增长,营收整体回升明显。2015年,A股全部房企营收同比增长13.6%;2016年一季度同比增长59.0%。从净利润看,2015年A股全部房企净利润同比增长5.6%;2016年一季度同比增长26.7%。从毛利率情况看,受制于地价持续上行和费用增长拖累,2015年A股房地产行业整体毛利率仍较上年持续回落,但降幅收窄。从预收账款看,受益于2015年整体行业销售回暖,2015年预收账款同比大幅提升23%;2016年一季度预收账款同比提升33%。
展望2016房地产基本面仍将持续向上。对于中国来讲,给房地产需求端加杠杆的金融机构就是商业银行,具体工具就是商业银行的按揭贷款。利率市场化和金融自由化阶段,商业银行持续增加对于按揭贷款的偏好,按揭贷款占总贷款比重持续上行。在整体金融机构(包括不限于银行)持续增加对于房地产需求端支持的阶段,房地产基本面无视人口年龄结构、人均居住面积等其他情况,房地产基本面在大周期向上,房地产体现了其是货币现象的本质。
投资建议:地产大周期没有见顶,小周期内在货币政策宽松阶段,基本面将持续上行。2016年持续看好房地产行情!持续推荐布局核心城市地产股。
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