[摘要] 2016，我将之称为“地产社群之年”。
长治楼市：60-90㎡小户型 火爆来袭
2016，我将之称为“地产社群之年”。为何这么说，基于以下三点：
一、供应侧改革的趋势。房企规模化之外的生存之道。
二、榜样的力量。阿那亚和聚龙小镇的成功经验。
三、非中心区域大盘的必由之路。
壹| 什么是“地产社群”？
地产社群，我个人的定义是：
基于所居住的物理空间形成的具有共同价值观的线下群体。
一个前提：基于所居住的物理空间。
两个要素：价值观、线下。
关键词“价值观”区别了社群和圈层。
圈层更多的是依据客群的社会地位及潜在的物质属性来划分。
社群则更注重志同道合的精神层面上的认同。
关键词“线下”则区隔了地产社群和互联网社群的不同。
大家平时关注较多的吴大V等所提及的社群就是属于互联网社群，它的大特点是基于互联网从线上而后线下，与地产社群先线下后线上的逻辑有着本质区别。
贰 | “地产社群”有什么好处？
抛开情怀不讲，地产社群做得好的大好处就是：
能 卖 房！
不但能卖房，而且它的卖房还有以下几大优点：
（以下以地产社群做得好的两个项目：聚龙小镇和阿那亚 为例）
一、老带新比例极高
阿那亚的老带新比例为92%。
聚龙小镇2015年，成交426套，其中老带新397套，占比为93.2%。2016春节期间，成交36套，老带新比例为35套，占比为97.2%。
这个数据有多恐怖，应该不需多说。
以我自己在聚龙小镇前后两周时间的亲身经历，聚龙的老带新的氛围是超越大家常规理解层次的。我曾亲见上海的一位大姐，买了聚龙的房子，在装修阶段，自掏钱包从上海拉了两桌的亲朋好友来聚龙体验。
聚龙的老带新还有一个特点，因为其购买者有39%为福建省外人士，所以，经常出现一人定居带动一群人来定居的现象。
二、营销费用占比极低。
一般的开发企业，营销费用如果能控制在2%以下已经是相当给力。某央企号称成本控制之王，达到1.5%已经负面效应明显。
而以社群见长的阿那亚和聚龙小镇的情况是如何呢？
不说则矣，一说吓一跳。
阿那亚，2015年，营销费用占比为0.36%，其中销售又占了其中一半。
聚龙小镇，2015年，营销费用占比为0.12%，其中销售提成占了其中53%。
这点不难理解，因为用于媒体传播的费用几乎可以忽略，多数媒体都会主动报道。典型的就是阿那亚孤独的图书馆引发的传播狂潮。而聚龙，则在自媒体端发力较晚，直到12月我的那篇《神盘中的神盘》发出后，才广为业内知晓，尤其是气质为接近的绿城，主动前往交流，而后，快速学习，其中杭州绿城杨柳郡的《郡约》就是典型一例。
三、销售溢价能力强。
产品可以模仿，社群没法复制。
因为没有可对比的竞争，所有，社群做的好的项目，对于周边，区域甚至城市，都有极强的溢价能力。
以阿那亚为例，所在的城市秦皇岛。
市区均价7000左右，阿那亚的公寓卖16000。与周边对比，周边海景房，一般在5-6000，好点的在7-8000。
再以聚龙小镇为例，聚龙分三个组团，陶然居的均价7000+，东篱10000-14000，毛坯，所在区域惠安县均价在5000+，泉州同类产品好的是13000，带3500精装。
四、员工幸福指数高。
老员工的比例高，相应的工资待遇也高于平均水准。
从来不用担心被业主拉横幅，反而常常可以从业主中收获感恩。
以我所接触较多的聚龙小镇为例。
聚龙小镇的营销总监甚至不用背负销售指标的考核。工作的重心是为业主提供好服务。因为前文所提的老带新的比例极高，基本上每天都要接待不同业主带来的朋友，从去年年末开始，又增加了大量接待业内同行的工作内容。每次见他，或者和他说话，永远都是心态平和，积极乐观，满满的正能量，随时溢出。
光说优点，不能不说缺点。
我大致归拢了下以下缺点：
一、时间成本高
很多开发商，他们有钱也有情怀，但是他们要追求速度。社群做好需要时间沉淀，至少在前期的数据报表是难看的一塌糊涂。
二、初始自有资金要求高
因为前面所言的需要时间沉淀，必然导致短期财务成本偏高。如果像现有的大多数开发商的模式，以借贷成本来滚动开发，必然会出现问题。
我见过了不少本土的开发商，落叶归根，真心非常有情怀地想建一个自己的理想项目，那产品真心没话说，细节上做的相当到位，但基本上是因为资金上的压力，被迫改变初心，向市场低头。
开盘时间：2016-2
入住时间：2017-12-31
价格：低价3580元/平方米
房天下提供的售楼电话：400-890-0000 转 829845
优惠折扣：交1万抵2万
售楼地址：北外环以北漳泽工业园区民航西路1号（潞安太阳能往南50米）。
万吉·佳园新城效果图
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
