出台更多支持政策的预期升温
由于担忧进入2016年后中国经济放缓,很多投资者对房地产市场复苏的可持续性产生了质疑,并预计决策层将宣布更多支持性政策从而为经济下行提供缓冲。这一预期在11月11日习近平主席提出行业去库存之必要性、并在12月8日中央经济工作会议上予以重申之后正在升温。
我们将在本文中分析各种需求面政策对于楼市的潜在影响。我们认为,对改善型住房/投资需求的支持(例如采取降低二套或三套房首付比例、所得税退税、下调二手房交易税的政策组合)可能会产生更加立竿见影的影响,有望令2016-2017年房地产交易量较当前水平增加10-20%。但支持低收入人群(例如农民工)住房需求的举措则可能会在长期内对中国房地产市场产生更具可持续性的积极影响。在我们看来,随着政府放松户籍制度以支持外来人口在其生活和工作多年的城市安家落户,这部分人群承受能力的改善或将有助于被积压需求的释放。本地户籍城镇居民的住房拥有率估算值为66%,相比之下城市外来人口的新建商品房拥有率的2013年和2014年估算值分别仅为9%和10%。我们估算,截至2014年底流动人口在中国城镇总人口和城镇家庭中分别占比36%,为1.2亿,而近年来房地产年销量为1,000万套。
宏观不确定性的担忧持续存在,但已基本被计入
近期人民币被纳入SDR货币篮子后,市场再次开始担忧人民币贬值。其逻辑是,人民币入篮可能意味着央行干预人民币汇率(以保持汇率稳定)的意愿降低。我们认为,这些担忧以及市场对于更多楼市刺激政策的预期是造成近数月房地产板块剧烈波动的主因。我们看到,研究范围内海外上市开发商当前估值低于上一轮上行周期的均值:股价较净资产价值折让46%、2015年预期市净率为1.0倍,而2012年-2013年上半年上行周期均值为折让38%和1.4倍。我们重申我们的积极立场。买入:海外上市:雅居乐(强力买入)、世茂房地产(强力买入)、万达商业、碧桂园、合景泰富、中国海外、融创中国、瑞安房地产。内地上市:华夏幸福、华侨城、保利A、万科A。
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